Os preços sobem, as vendas descem. O que isto muda para quem vai vender

No mesmo comunicado do Instituto Nacional de Estatística saíram dois números que, à primeira vista, dizem o contrário um do outro: os preços da habitação subiram 16,5% num ano e venderam-se 6,4% menos casas. Não é uma contradição. É a descrição de um mercado que está a mudar de comportamento, e isso tem consequências diretas para quem vai pôr uma casa à venda.

Os números do segundo trimestre de 2026

Os dados são do INE, publicados a 22 de setembro de 2026, e referem-se ao segundo trimestre do ano:

• os preços da habitação subiram 16,5% em relação ao mesmo trimestre de 2025, menos 1,3 pontos percentuais do que no trimestre anterior;
• face ao trimestre imediatamente anterior, a subida foi de 3,6%;
• transacionaram-se 40.142 casas, uma redução de 6,4% face ao mesmo trimestre do ano passado;
• o valor total dessas transações foi de 10,7 mil milhões de euros, mais 4,2% do que um ano antes;
• o alojamento usado subiu 18,0% e o novo subiu 12,3%.

Subir menos depressa não é descer

É a segunda vez consecutiva que o ritmo de subida abranda. Vale a pena ser claro sobre o que isto significa, porque a palavra "abrandamento" é frequentemente lida como queda: os preços continuam a subir, e a subir muito acima da inflação. O que mudou é a velocidade. Quem estiver à espera de uma correção para decidir quando vende está a apostar num cenário que estes dados não mostram.

Menos compradores, e mais seletivos

O dado que considero mais importante não é o dos preços, é o das 40.142 casas. Venderam-se menos casas e, no conjunto, por mais dinheiro. Isso descreve um mercado onde há menos compradores a decidir, e onde esses compradores concentram as propostas num número menor de imóveis.

Na prática, um imóvel mal posicionado neste tipo de mercado não recebe uma proposta mais baixa. Não recebe proposta nenhuma. O comprador tem menos concorrência e mais tempo, e usa os dois.

O usado subiu mais do que o novo

Dezoito por cento contra doze. A diferença é significativa e contraria a ideia de que o novo é sempre o que valoriza. Para quem tem um apartamento com alguns anos na Margem Sul, esta é a leitura útil: o mercado do usado não é um mercado de segunda linha, e um imóvel bem preparado compete de frente com construção nova mais cara.

O que isto muda na definição do preço

Num mercado com menos transações, a margem para experimentar desaparece. O preço inicial deixa de ser um ponto de partida para negociar e passa a ser o filtro que decide quantas pessoas chegam a ver o imóvel. Escrevi sobre isso em detalhe no artigo o primeiro preço não é um teste, e estes dados reforçam exatamente esse ponto.

O que estes números não dizem

São números nacionais. Não dizem quanto vale uma casa no Seixal, em Almada ou em Sesimbra, e não substituem o estudo de uma microzona. Servem para enquadrar a conversa e para perceber o sentido do mercado. A decisão sobre o preço de um imóvel concreto continua a exigir um estudo do imóvel, da rua e do que está à venda ao lado.

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